چگونه در زمین های کشاورزی سرمایه گذاری کنیم (بخش اول)
مقدمه ای بر رویکرد پایداری کشاورزی جهانی Nuveen
چرا پایداری مهم است
- جمعیت جهان همچنان رو به افزایش است و در آستانه قرن بیست و یکم، نزدیک به 6 میلیارد نفر و در سال 2050 نزدیک به 10 میلیارد نفر پیش بینی شده است. انفجار جمعیت و افزایش بی رویه مصرف پروتئین، نیاز به روش‌های موثرتر و کارآمدتر در کشاورزی را برای رفع نیازهای جهانی غذا، خوراک دام، صنایع پوشاک، سوخت های زیستی و دیگر محصولات کشاورزی می طلبد.
ما معتقدیم که سرمایه گذاری‌های ما در بخش کشاورزی، می تواند به برآورده ساختن تقاضای جهانی برای غذا کمک کند، در حالی که این اقدامات پایدار، می تواند مشوقهای خوبی به عنوان حافظان محیط زیست در دراز مدت باشد. با همکاری اپراتورهای محلی و کشاورزان، ما بهترین شیوه های پایداری را تقویت می کنیم و سرمایه گذاری در نوآوری های کشاورزی را برای بهبود بهره‌وری افزایش می دهیم. بنابر این، ما به حقوق زمین و جوامعی که در آن زمین ها مستقر هستند احترام می گذاریم.
نظارت صحیح برای ما ضروری است – برای موفق بودن، سرمایه گذاری طولانی مدت پایه ریزی شده است و با ارزش های شرکت ما هماهنگ است. همانطور که ما استراتژی سرمایه گذاری را اجرا می کنیم، متعهد به پیروی از اصول مدیریت منابع انسانی مسئولیت پذیر (UN) می باشیم، همانطور که در سال 2011 با دیگر سرمایه گذاران زمینهای کشاورزی همکاری کردیم.
در زیر پنج دستورالعمل را (به طور منظم با شاخص های عملکرد کلیدی (KPIs) نظارت می شوند) که برای توسعه و رشد طراحی شدند را بیان می کنیم:
- پایداری زیست محیطی
- کار و حقوق بشر
- حقوق زمین و منابع موجود
- استانداردهای بالای اخلاقی و کسب و کار
- شفافیت در گزارشات پیشرفت و رسیدگی به دستورالعمل های کشاورزی
این مقدمه سیاست و روش های سرمایه گذاری زراعی پایدار Nuveen را توصیف می کند و برای تکمیل گزارش سالانه کشاورزی پایدار ما ( که پیشرفت ما را در رسیدگی به دستورالعمل های کشاورزی مزرعه PRI نشان می دهد) در نظر گرفته شده است.
رویکرد ما به سرمایه گذاری ها در بخش کشاورزی
رویکرد سرمایه گذاری کشاورزی Nuveen با فلسفه اولیه سرمایه گذاری شرکت سازگار است: ما سرمایه گذاران بلند مدت هستیم که به ایجاد نتایج مالی موفق برای سهامداران و کشاورزان در دهه های آینده می پردازیم.
با سرمایه گذاری هایی که اغلب 20 سال یا بیشتر طول می کشد، ما متعهد به حفظ و نگهداری از زمین های کشاورزی در بلند مدت هستیم، همانند حفظ آب، به حداقل رساندن استفاده از مواد شیمیایی، حفظ مواد معدنی خاک در برابر فرسایش و احترام به حقوق کشاورزان، همکاران و جوامع محلی. این تعهداتی هستند که برای مسئولیت های شرکت و موفقیت در سرمایه گذاری‌ها ضروری هستند و روش ما را برای مدیریت دارایی های زمین کشاورزی تعریف می کنند:
- به طور کلی حفظ منابع زمین های کشاورزی با افق های بلند مدت سرمایه گذاری.
- خرید زمین های کشاورزی موجود به جای تبدیل زمین های باکره و جنگل به زمین های کشاورزی.
- بهترین روش برای حفاظت از مناطق حساس محیط زیستی و فرهنگی با احترام به قوانین محلی .
- تفکیک کردن زمین های مختلف بر اساس جغرافیا، عوامل محیطی، انواع محصول و بازارهای کشاورزی.
- سرمایه گذاری درتکنولوژی برای افزایش بهره‌وری و به حداقل رساندن تاثیرات مخرب زیست محیطی.
Westchester از طریق مدیریت دارایی ها و سرمایه گذاری های، با ما در بخش کشاورزی با کمک گرفتن از دفاتر محلی به منظور نظارت موثر بر زمین های کشاورزی در چهار قاره، همکاری می کند. همانطور که نمونه کارها را گسترش می دهیم، Westchester و Nuveen به بهبود رویکرد ما برای رسیدن به اهداف پایدار و اصلاح قوانین و شیوه های محلی هر کشور کمک خواهند کرد.
سخت گیری قبل از اقدام
ما قبل از شروع و خرید دارایی ها، فرآیند سختی که شامل بررسی حقوق مالکیت معنوی، مناسب بودن مدیران مجموعه ها، شرکای سرمایه گذاری مشترک، کشاورزان یا اپراتورها و ریسک مالی و بازگشت سرمایه را دنبال می کنیم.
ما به طور مداوم در حال تلاش هستیم تا فرآیند اصلاح قوانین زیست محیطی، به ویژه در مناطقی که ساختارهای قانونی مدونی دارند را بهبود دهیم. ما همچنین تعدادی از اثرات و خطرات زیست محیطی، از جمله ذخایر آفت کش‌ها، شیوه های برداشت محصول، حقوق آب و راندمان آبیاری و حضور گونه های در معرض خطر را ارزیابی می کنیم.
مدیریت پس از مالکیت
پس از مالکیت زمین، تیم ما به طور منظم هر مزرعه را با ارزیابی های سالانه سطح مالکیت نسبت به دستورالعمل های کشاورزی PRI بررسی می کند. هر ساله، Westchester ملزم به ارائه انواع مختلف استانداردهای املاک و دارایی ها می باشد، اعم از نگهداری زیرساخت ها، روش‌های برداشت محصول، انطباق با مقررات قانونی، اشتغال و سایر قوانین محلی و برخورداری از مقررات قانونی.
Westchester بوسیله بازدید های میدانی از سایت های خود شیوه های مدیریت مزرعه و شرایط کاری مطابق با استانداردهای بالا را بررسی می کند. به طور منظم در باردید های میدانی خود را برای انطباق با تغییرات KPI و به دنبال آن، بهبود مستمر در کشاورزی پایدار ارزیابی می کند.
کشاورزی به عنوان مشارکت
مشارکت بین Nuveen، Westchester، مزارع محلی و تولیدکنندگان محصول، رویکرد پایدار ما را مدیریت می کند. ما بر اساس هر کشاورز و تولید کننده روابط تجاری و روش‌های ارتباطی مختلفی را داریم.
مدیران دارایی ها
مدیران دارایی ها Nuveen ، Westchester، سرمایه گذاری های کشاورزی ما را از جمله مذاکره بر قراردادهای اجاره‌نامه و مدیریت محصول شناسایی و تأیید می کنند. مدیران شرکت با کشاورزان محلی و تولیدکنندگان محصول برای ترویج شیوه های کشاورزی پایدار فعالیت می کنند. مدیران محلی Westchester دارای زمینه های کشاورزی و تجربه گسترده ای در نظارت بر روند کار ما هستند. مسئولیت های مدیران دارایی‌ها عبارتند از:
- بررسی حقوق مالکیت قانونی، انتخاب کشاورزان یا اپراتورهای مناسب و ارزیابی خطرات زیست محیطی، از طریق ارزیابی‌های دقیق قبل از خرید.
- پشتیبانی از اپراتورهایی که بهترین شیوه های مدیریت را بکار میگیرند.
- سرمایه گذاری در فناوری‌ها و نوآوری هایی که به کشاورزان در بهره‌وری بهتر کمک میکنند.
- نظارت مستمر با استفاده از ارزیابی KPIs خود و پیگیری صدور گواهینامه های شخص ثالث (در صورت موجود بودن و قابل اجرا بودن) برای تایید انطباق با دستورالعمل های کشاورزی PRI.
اپراتورهای مزرعه
Nuveen از طریق Westchester کار می کند و کشاورزان را تشویق می کند تا دستورالعمل های کشاورزی و قوانین اجرایی مستاجر خود را در عملیات روزمره خود اجرا کنند. چگونگی این کار در درجه اول به نوع محصول بستگی دارد:
- محصولاتی که سالانه کاشته یا برداشت می شوند شامل ذرت، پنبه، غلات ، نیشکر و سویا می باشد. این محصولات ممکن است به مواد غذایی برای مصرف انسان، خوراک حیوانات، سوخت (به عنوان مثال، اتانول) یا فیبر برای لباس پردازش شوند. زمین به طور معمول به کشاورزهای محلی، از جمله بسیاری از افرادی که زمین ما را برای 10 سال یا بیشتر کشت کرده اند، اجاره داده می شود. این تداوم کمک می کند تا یک رویکرد سازگار با ذخیره سازی آفت کش ها، شیوه های برداشت، حقوق آب و بهره وری استفاده از آب ( مسائلی که برای پایدار بودن اساسی هستند،) تقویت شود.
- محصولات دائمی مانند انگور یا درختان یک بار کاشته می شوند و طی سال ها تولید محصولات کشاورزی می کنند. نمونه هایی از جمله سیب، آجیل ، مرکبات، آووکادو و انگور. یک مدیر محلی محصولات کشاورزی، به منظور بهینه سازی این محصولات، حمایت از مدیریت مشترک را فراهم می کند. بر خلاف کشاورزی رگه ای که به طور مکانیکی به کار رفته است، بیشتر محصولات دامی نیاز به کار دستی قابل توجهی دارند که به طور معمول توسط مدیر محلی محصولات کشاورزی استخدام و نظارت می شود. ماهیت دراز مدت این سرمایه گذاری به راه‌حل‌های خلاقانه مانند بازیافت فاضلاب و سایر تکنولوژی های نوآورانه کمک می کند تا اثرات مخرب زیست محیطی را به حداقل برساند.
احترام به حقوق زمین و منابع
احترام به حقوق زمین و منابع موجود، جزء مهمی از استراتژی پایدار کشاورزی ما است و همچنان به اهمیت آن افزوده می شود زیرا زمین های زراعی ضعیف می شوند. دستورالعمل های ما نیز در زمینه جلوگیری از جنگل زدایی غیر قانونی، حائز اهمیت است.
احتیاط کامل برای حفاظت از حقوق زمین محلی
ما نسبت به نگرانی های سرمایه گذاران در مورد نقض ناخواسته قوانین زیست محیطی، که ممکن است توسط دولت های محلی مورد تایید قرار می گیرند اما قانونی نیست، حساسیم. بر این اساس، در مناطق با زیرمجموعه قانونی و زیربنایی مدنی، روند بررسی دائمی ما به منظور جلوگیری از مالکیت زمین‌هایی که در زمان خرید دارای معارض هستند، طراحی شده است. ما جستجوهای عنوان و سایر بررسی های حقوقی را انجام می دهیم تا اطمینان حاصل کنیم که زمین هایی که در شرف مالکیت هستند دارای محصول باشند. ما همچنین حقوق مردم بومی را در نظر می گیریم.
بعنوان مثال:
در استرالیا تلاش می کنیم که تحت نظارت ما هر زمینی که در فهرست میراث بومی موجود ذکر شده است را شناسایی و محافظت کنیم.
در برزیل، ما اطمینان حاصل می کنیم که زمینهای خریداری شده جزو قلمرو بومی و کویلمبول نیستند.
در شیلی، جایی که ما از سرمایه گذاری در مکان هایی با سابقه اختلافات حقوقی زمین هستند و دارای جمعیت بومی هستند جلوگیری می کنیم.
جلوگیری از جنگل زدایی غیرقانونی
یکی از نگرانی های اصلی سهامداران Nuveen این است که سرمایه گذاری در زمین های کشاورزی، ممکن است به قیمت تخریب مناطق جنگلی صورت گیرد. زمینهای ما شامل زمین هایی است که به صورت قانونی برای کشاورزی تأیید شده و در اغلب موارد به مدت چندین سال به عنوان زمین های کشاورزی مورد استفاده قرار گرفته است.
اقدامات قانونی ما کمک می کند تا اطمینان حاصل شود که زمین هایی که ما بدست می آوریم مطابق تمام الزامات دولت برای حفاظت از جنگل ها و حفظ منابع طبیعی است.
هر کجا که ما کار می کنیم، یک روند دقیق را دنبال می کنیم تا اطمینان حاصل شود که حقوق زمین و منابع مورد احترام است. پیشرفت ما با استفاده از KPIs است که با دستورالعملهای کشاورزی PRI مطابقت دارند.
KPI : key performance indicators
PRI : Principles for Responsible Investment